2024年中房地產分析／委託房仲賣屋／一般＆專任的差異－溱愛旅食

2024年8月份 (以下為我個人的看法, 僅供參考)
最近房市心得分享給大家：預售屋、新成屋、中古屋
(買賣中古屋,請交給積極認真高效率的李洛溱0988-380-432)
新房子，室內坪數越來越小，每一個新建案都是兩房先完銷，兩房成主流！
在政府推動的各項貸款政策下（含爭議性很大的青年優惠貸款）
預售屋看似好出手，但價格更高，預售屋蓋好後，每個月支付的房貸金額佔掉薪資的比例越來越驚人
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建商：
◍ 市場需求大於房屋供應量 →總價漲價
◍ 台O電在全台設廠 →地段漲價
◍ 國際原物料→成本漲價
◍ 工人薪水及缺工議題→成本漲價
◍ 未來的碳稅徵收影響原物料成本→成本漲價
◍ 政府禁止預售屋轉讓政策 →建商想漲價
在這些原因下，經濟結構沒有大幅度改變，若市場持續如此瘋狂買房，房市繼續漲，是可預期的。
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➤ 買方和賣方，對於房屋定價也越差越遠...
◍ 買家：出價會參考「實價登錄」，遇到喜歡的房子，就會願意用多一點價格買到，讓賣家多賺一點也沒關係，用這樣方式和賣家釋出善意
◍ 賣家：訂價參考「鄰居開價」或是「周遭新建案的成交價」，但這個定價，對於買方來說，往往嚇死人啊！

以實際案例來說：社區可能最近幾個月的實價登錄以一坪40萬成交，對於該社區的住戶來說，這個價錢已經飆升到不可思議。屋主看到社區附近的新建案，出現45的成交價，考量之下直接掛售47萬，其他鄰居屋主看到後，就會再多加一些，最後掛售50萬，一種越掛越高的感覺

◍ 買家就會覺得：「我的天啊！才幾個月怎麼可以飆漲成這樣，我到底要不要跟上房價？趕快買下來？」
◍ 賣家則是覺得：「我就是覺得房價在那裡，我不急，你急就會出手斡旋，屆時我們再來談價錢」
如果買方最後決定要買下心儀的中古屋，需要留意「銀行的房屋鑑價」，決定銀行將會貸款多少錢給你。通常銀行都是以實價登錄來評估鑑價，所以如果成交價和實價登錄有點差距，這個差距，就要自己補足，也就是要再從口袋拿出現金來補齊，就無法貸款到八成了。

結論：最近台灣的房市，預售跟新成屋都太火熱了，尤其是南部市場！中古市場是惜售，如果漂亮案件價格合理都是秒殺！
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接下來要跟屋主們分享：(跟一般網路上解說的方式比較不一樣,差不多概念,可當多方面參考)
在委託給房仲賣的期間會遇到合約該選擇一般約還是專任約
這邊洛溱會用生活上簡單例子分享，主要當然還是要選對的人！

專任委託，就像結婚證書一樣
有共同的承諾，是有法律效益的
您可能會說：那我就簽一般委託就好了！
您可以簽一般委託，相對的，業務對您的案件，也只是一般的態度
就如同現在滿街的速食愛情一樣沒一個忠誠的（這應該是滿貼切的形容）
颱風來了，請問您要請誰去幫忙？
大家的想法都一樣，又不是專任委託，幹嘛找我？
只有專任委託，房仲才會下很重本的廣告
當大量廣告灑出去時，同業就開始來拜訪屋主，同業就是其他的房仲(開始搞破壞)
就會開始一連串的術語：［我們有客人，我們是專營這個社區的，我哪一個客人要買，等等請您轉給他賣）不管他們說什麼，重點是！他們是看到我的廣告才來找您的
他們如果同業他們真的有客人，想要把握這個物件，最快的方式是直接聯繫我專員本人，來進行聯賣，我們現在聯賣系統非常的便利！並不會還大老遠繞一圈一直去吵屋主，簡單來說，破壞這場婚姻的同業就是小三！